广州也有长租公寓“暴雷”了？十大杠杆炒股平台
近期，各大社交平台被广州租客的帖子刷屏——
黄村、天河客运站等多个魔方公寓门店，因欠租遭物业停水断电，租客无辜被逼紧急退租。
亚运城、罗冲围、元岗等多家分店也同步张贴清退公告，波及范围覆盖天河、海珠、番禺、白云多区。
现场情况究竟如何？楼市君第一时间赶往黄村店实探！
｜魔方公寓黄村店
｜广州楼市发布 摄
壹
据知情人士透露，黄村店曾是魔方公寓在广州的核心盈利门店，规模超300间，高峰期入住率更是高达95%以上，涵盖单间至两房户型。
现场直击
空楼冷清，租客自发24小时“保卫”水电房
楼市君抵达该公寓时，一楼大厅及管理办公室比较冷清，并没见到安保或管家。
｜广州楼市发布 摄
公寓内部也很安静，两侧房门均为紧闭状态，仅个别门口堆着未清理的生活垃圾，未见有租客走动。
｜广州楼市发布 摄
逐层探访至4楼时，楼市君才遇到一位正在房内打包行李的租客。
据租客介绍，该公寓第一次停水停电是12月初的一个晚上，事发后租客们通过多个渠道反馈，还有人开启直播记录过程。
事件发酵后，多方领导介入协调，水电才暂时恢复，但好景不长，没过几天就再次被断。
｜魔方公寓黄村店
｜图源：灏康青年社区
“现在楼里能有水有电，全靠我们租客自发组织值守。”
“物业已经放话了，只要没人盯着，就马上再停水断电。”
该租客透露，租客们已自发分成几个小组，24小时盯守水电房，吃饭、休息都只能轮流交替。
虽然物业称12月21日清场，但透过窗户可见，目前仍在住的租客不在少数。
｜魔方公寓黄村店
｜广州楼市发布 摄
纠纷核心
百万违约金博弈，盈利店成 “筹码”
楼市君在公寓大门显眼位置看到，张贴着律师函和解除租赁通知书。
梳理后发现，此次风波的根源，是魔方公寓关联公司——广州红璞公寓管理有限公司拖欠中邦物业相关费用，叠加高额违约金，最终导致矛盾激化。
其中解除租赁通知书中明确列出了具体欠费明细：
10月欠水电费10.56万元、违约金90.69万元；
11月欠租金39.09万元、水电费9.19万元，违约金69.51万元；
12月欠租金39.09万元、水电费7.41万元，违约金25.11万元。
楼市君统计了一下，三个月魔方公寓累计欠费105.34万，但违约金高达185.31万！
律师函显示，依据双方2017年签订的租赁合同，已达到解约条件，物业方因此要求解除合同并清场。
｜广州楼市发布 摄
估算中邦物业是按照每日千分之五的标准计算违约金，折算后年化利率高达182.5%。
“这个违约金比例太离谱了！”一位知情人士向楼市君直言。
而在这场纠纷中，魔方公寓也有苦衷。
楼市君了解到，目前魔方公寓在广州的合作门店中，黄村店与天河客运站店是少数能够实现盈利的门店，其余多数门店均处于亏损状态。
魔方公寓原本计划不再与亏损门店续约，但双方多次协商无果。
中邦物业便采取断水电、贴清退公告的方式施压，最终导致事件失控。
｜广州楼市发布 摄
最无辜的当属租客群体。
楼市君了解到，魔方公寓的付款方式涵盖押一付一、季付、半年付乃至年付，不同付款方式的租客面临的损失差异显著。
有租客说，此前不知道魔方公寓与物业之间的纠纷，一直正常交租。其中还有租客近期才刚签约缴纳租金、押金，就遭遇清退。
多方打听到，黄村店上周已正式开启退租通道，提交退租申请的首批租客，本周内有望收到退还的押金。
剩余租金将按照实际租住期限结算，违约金也可申请减免。
｜图源：楼市君群聊截图
楼市君进一步核实发现，除黄村店外，亚运城店、天河客运站店、罗冲围店、元岗店等多家门店也有停水电、张贴清退公告。
波及天河、海珠、番禺、白云等多个行政区，影响范围较广。
｜魔方公寓天河客运站店
｜图源：iiln
针对此次多门店清退、租客权益受损等相关问题，魔方公寓总部目前尚未给出官方回应。
｜图源：小红书
贰
事实上，这已经不是魔方公寓首次出现负面信息了。
楼市君搜了一下，关于魔方公寓“暴雷”的新闻，最早在今年11月开始密集出现。
当时，魔方生活服务集团旗下多家门店在租赁合同尚未到期的情况下，出现强制清退租客的情况，涉及上海、杭州、深圳的多家门店。
魔方方面则回复称，少量闭店属于物业租约到期及项目优化的正常范畴，不涉及公司整体经营情况。
因而，魔方公寓广州门店出现的这些情况，不排除也是正常的经营调整。
然而，这样的回复，显然不能解决租客的实际问题。
在小红书上，租客被停水停电，甚至停电梯的情况，并不鲜见。
｜图源：小红书
如果从行业发展情况来看，魔方公寓或许还面临着更深层次的危机。
一方面，魔方公寓或许已经进入发展瓶颈。
资料显示，魔方公寓第一家店在2009年开业，已经有16年的历史。
2023年，魔方首次进入广州，包括天河路店、流花湖公园店等同时开业。
2015年更名为魔方（中国）生活服务集团，签约门店近70家，随后启动“公寓+”战略。
在2016年门店数就破百，随后完成了C轮融资3亿美元，开始进军细分市场。
｜广州楼市发布 制
但随后两次冲刺港股IPO均折戟，魔方公寓的发展速度明显降了下来。
根据中指研究院数据显示，2025年魔方生活服务集团管理规模达到117868间，位居长租企业TOP5！
然而这个数字在2023年底是109882间。
换句话说，两年的时间里，魔方公寓的管理规模只增长了7986间。
作为对比，同期万科泊寓增加了48075间、美寓增加了49393间、瓴寓增加了33758间！
｜广州楼市发布 制
另一方面则在于住房租赁行业的饱和。
根据中指研究院最新数据显示，2023年TOP30集中式长租公寓累计开业房源为108.6万间。
但到了2025年11月，这个数据已经高达140.9万间，涨幅高达30%！
而相对而言，租金水平却越来越低了。
中指研究院统计的50城平均租金水平，从2021年开始就逐年下跌。
2025年11月份，全国50个城市住宅平均租金为34.36元/平，50个城市中，仅有北海一个城市租金出现环比上涨！
｜图源：中指研究院
众所周知，长租企业一般都是轻资产运营，经常选择跟物业方签订几年的租赁合同，再出租给租客，赚取差价。
而行业竞争加剧、租金下滑的当下，就有可能出现亏损情况。
楼市君查了一下，在魔方公寓小程序上，目前可选择的门店大概有24家。
从区域上看，这些门店均分布在中心六区，比如是天河区、海珠区、番禺区等人口密集的区域，多数都靠近地铁口。
｜广州楼市发布 制
至于租金水平，跨度则非常大。
以整租为例，租金从几百到几千都有，比如天河公园这一套小公寓，租金3237元/月起，确实也不算便宜。
｜图源：魔方公寓
因此，魔方公寓现在出现的问题，或许也是整个长租行业发展的缩影。
时代的浪潮卷过，一定会给原有的行业带来冲击。
楼市君也希望魔方公寓能妥善解决租客的问题。
最后，你住过魔方公寓吗？有什么想说的，评论区见~
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